2% overdrachtsbelasting of vrijstelling

Bij de aanschaf van een eigen woning bent u 2% overdrachtsbelasting verschuldigd als u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Is dit gebruik tijdelijk, dan geldt echter het tarief van 10,4%, uitzonderingen daargelaten. Voorwaarde voor de 2% is verder dat de u vóór de overdracht van de woning bij de notaris, duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk verklaart dat u de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken en dat dit niet tijdelijk is. De notaris voegt deze verklaring toe aan de akte van levering.

Tip! Onder voorwaarden kan voor kopers tussen de 18 en 35 jaar oud, de startersvrijstelling van toepassing zijn. De aanschaf van de eigen woning is dan vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een van de voorwaarden is dat de woningwaarde niet hoger is dan € 440.000 (bedrag 2023).

Kamerverhuur

Gaat u een kamer in de nieuwe eigen woning verhuren, dan is het de vraag wat dit betekent voor het tarief van de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst heeft aangegeven dat de gemeenschappelijke ruimtes in zo’n geval door u gebruikt worden als hoofdverblijf. Het maakt daarbij dus niet uit dat de huurder ook gebruikmaakt van deze gemeenschappelijke ruimtes.

Dat geldt echter niet voor de verhuurde kamer. Voor dit deel van de woning kan dan daarom het 2%-tarief of de vrijstelling niet worden toegepast, maar bent u 10,4% verschuldigd.

Tip! Dit is alleen anders als de totale oppervlakte van de door u als hoofdverblijf gebruikte ruimtes minimaal 90% bedraagt van de totale oppervlakte van de woning. In zo’n geval kan toch het 2%-tarief of de vrijstelling op de gehele woningwaarde worden toegepast.

Voorbeeld

U verkrijgt een woning met een totale oppervlakte van 80 m2 voor een prijs van € 400.000. U bent 30 jaar oud en doet een beroep op de startersvrijstelling (u voldoet aan alle overige voorwaarden). U gaat een kamer verhuren van 12 m2 in de woning. De huurder maakt ook gebruik van het gezamenlijke toilet, de badkamer, de woonkamer en de keuken (totale oppervlakte 60 m2). U heeft zelf het exclusief gebruik van de andere kamer in het huis ter grootte van 8 m2.

In deze situatie wordt door u 68/80 (85%) als hoofdverblijf gebruikt. Dit betekent dat U op 85% van € 400.000 de startersvrijstelling overdrachtsbelasting kan toepassen. Over 15% van € 400.000 (€ 60.000) bent u 10,4% overdrachtsbelasting verschuldigd (€ 6.240).

Als u van kamer wisselt en de kamer van 8 m2 verhuurt, dan is de vrijstelling op de hele koopprijs van toepassing. In die situatie gebruikt u namelijk 72/80 (90%) als hoofdverblijf. Toegestaan is om bij gebruik van minimaal 90% van de totale oppervlakte de vrijstelling over de gehele woning toe te passen.